올 7월에 재발표 될 도시형생활주택 지원방안 중에 국민주택기금이 있다.
어떤 식으로 바뀔지가 정말 궁금하다.
도시형생활주택의 법규는 사실상 상상을 초월할 만큼 획기적으로 완화되었다. 일본의 소형주택시장보다는 약15년 정도 늦은 감은 들지만, 워낙 핵가족화 되면서 필연적이라고 해야 할 것이다.
주택보급도 늘리면서 정년의 노후도 소액투자로 보장받을 수 있는 정책이기 때문이다. 결혼이 늦어지고, 이혼이 늘면서 혼자 사는 사람들이 무척이나 많아졌다.
이들이 무리하게 아파트에 혼자 살 것이냐? 아니면 작지만 나만의 공간에 거주할 것이냐는 이슈가 되질 않는다. 아파트에 혼자 살 형편이 쉽겠는가 말이다.
여기까지는 좋은데 실제로 도시형생활주택이 활성화 될 수 없는 사실이 있다. 바로 대출이다. 기존대출이 약간 있는 토지에 도시형생활주택을 지으려 한다고 가정해서 보면, 집주인이 이사 가려면 이주비가 필요하고, 기존세입자가 대부분 있다. 공사 시작 전에 필요한 자금을 나열하면, 기존대출, 집주인 이주비, 기존세입자 이주비, 공사비 일부이다.
대출은 나대지였을 때 많아야 감정가의 60% 정도인데, 감정가는 대체로 시세에 70%전쯤일 것이다. 어찌어찌해서 공사를 완료하고 나면, 대출을 상환해야하는 것이 실정이다. 방하나당 2,000만원씩 공제를 해야 하기 때문이다.
국민주택기금도 마찬가지인데, 첫째는 대출이 없어야 한다는 것이다. 국토해양부에 의하면 실당 5,000만원씩 싼 이자로 주겠다더니, 취급은행에서는 실제로 실당 2,400만원이 한도였다. 2,400만원에서 실당 2,000만원을 공제하면 실당 약 400만원이 최대치이다. 이것저것 계산해보니 사실상 대출이 불가능하다고 보아야 할 것이다.
도시형생활주택 20실이면 공사비가 일반 다세대보다 8%~10%정도 비싼데, 도시형생활주택 연면적 200평 기준으로 20실을 지었다면, 필요대출자금은 약10억 정도인데 다 짓고 나면 기존대출을 갚아야 한다는 것이다. 기존 토지 값에, 건축비10억짜리 건물에서 대출을 받을 수 없는 것이다.
수도권의 경우 토지가 약 10억, 건축비 10억해서 모두 20억을 투자했을 경우, 모두 자기자본으로 해야 시행이 가능하다는 것이다. 더욱 문제는 개별분양을 하려해도 사는 이가 모두 자기 자본으로 해야 한다는 것이다.
은행이자보다 좋은 임대사업을 활성화하기 위해서는 DTI(총부채상환비율)도 중요 하지만, 대출시 방 갯수(@2,000만원) 공제가 제일 넘어서기 힘든 부분이기 때문이다.
물론 경매 시 세입자 보호차원인 것은 충분히 이해할 수 있다. 이런 문제를 보증보험이나, 금융상품을 잘 만들어서 보다 더 현실에 맞게 조정되었으면 하는 바램이다. 그것만 되도 서민경제에 큰 영향을 미칠 것으로 보는 바이다.
7월 발표를 앞둔 도시형생활주택과 관련하여, 국민주택기금에도 변화가 있을 것으로 보는데, 보다 획기적인 변화를 기대하고 있다.
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[이 익 석 프로필]
<경력사항>
1990년 다경건설 재직
1995년 원 건축사사무소 재직
1997년 익석건축 견적사무소 설립
2004년 예림호 종합건설 주식회사 설립
2009년 예림종합건설 주식회사 상호변경
<실적사항>
2001. 12. 강남구 대치동 900-55호 다세대 신축공사
지하1층 ~ 지상6층(연면적 : 1005㎡)
2002. 6. 강남구 대치동 916-60호 다세대 신축공사
지상5층(연면적 : 560㎡)
2003. 1. 강남구 대치동 927-32호 다세대 신축공사
지상5층(연면적 : 425㎡)
2003. 7. 강남구 대치동 959-29호 다세대 신축공사
지상5층(연면적 : 490㎡)
2003. 7. 강남구 대치동 927-31호 다세대 신축공사
지상5층(연면적 : 372㎡)
2003. 7. 광진구 자양동 601-15호 근린생활, 다세대신축공사
지상5층(연면적 : 495㎡)
2003. 8. 강남구 대치동 916-69호 다세대 신축공사
지상5층(연면적 : 500㎡)
2003. 8. 강남구 역삼동 769-9호 다세대 신축공사
지상4층(연면적 : 342㎡)
2003. 10. 강남구 대치동 955-6호 근린생활 신축공사
지하1층 ~ 지상6층(연면적 : 662㎡)
2003. 12. 강남구 대치동 914-11호 다세대 신축공사
지상5층(연면적 : 290㎡)
2003. 12. 강남구 대치동 916-26호 다세대 신축공사
지상5층(연면적 : 309㎡)
2003. 12. 강남구 대치동 916-81호 다세대 신축공사
지상5층(연면적 : 310㎡)
2004. 6. 강남구 대치동 927-27호 다세대 신축공사
지상5층(연면적 : 370㎡)
2004. 8. 강남구 대치동 921-13호 근린생활 신축공사
지하1층 ~ 지상6층(연면적 : 1138㎡)
2005. 4. 용인 양지 전원주택 리모델링
지상2층(연면적 : 300㎡)
2005. 9. 강남구 세곡동 416-26호 고급주택 신축공사
지하1층 ~ 지상1층(연면적 : 130㎡)
2006. 3. 광주시 오포읍 신현리 153-1호 전원주택 신축공사
지상2층(연면적 : 216㎡)
2006. 10. 강남구 세곡동 418-6호 고급주택 신축공사
지상2층(연면적 : 356㎡)
2008. 6. 이천시 대월면 386-34호다세대 3동 신축공사
지상3층(연면적 : 1593㎡)
2008. 8. 오포읍 신현리 153-8호 다세대 신축공사
지상4층(연면적 : 618㎡)
2009. 1. 강남구 대치동 927-27호 다세대 주택 리모델링
지상3층(연면적 : 420㎡)
2009. 3. 이천시 마장면 118-1 다가구 신축공사
지상4층(연면적 : 564㎡)
2009. 6. 지하철공사 신정기지 개 . 보수공사
2009. 7. 강남구 대치동 916-68호 다세대 신축공사
지상5층(연면적 : 612㎡)
2009. 12. 노원구 월계동 현대아파트 시설물 보수공사
<언론보도 및 수상>
2010. 3. 시티저널 표지모델 및 초소형주택 관련 컬럼
2010. 3. 2010베스트 이노베이션 기업&브랜드 건축문화
(도시형생활주택)부문 수상
