[주택담보대출, 아파트담보대출] 새롭게 적용될 주택담보대출 정책 발표. 아파트담보대출 조건 및 금리 확인 필수

(서울=더데일리뉴스) 2월부터 서울과 수도권 지역에서 주택담보대출을 받는 차주는 상환 계획이 확실하지 않거나 생활비 조달 목적이 아닐 경우 원금을 나눠 갚게 된다. 이자만 내는 거치기간은 최대 1년으로 제한된다. 또 총부채원리금상환비율(DSR) 도입으로 신규 대출자는 보다 까다로운 소득심사를 받게 된다.
 
◆ “내년부터 주택담보대출 받을 때 분할상환이 원칙”
 
금융위는 은행권 주택담보대출 심사를 강화하는 내용을 골자로 한 ‘주택담보대출 심사 선진화 가이드라인’을 14일 발표했다. 이 가이드라인의 핵심은 ‘처음부터 나눠 갚는 방식으로의 주택담보대출 구조 개선’이다. 이를 위해 스트레스 금리 및 DSR 도입, 비거치식·분할상환 대출 확대, 차주 소득 심사 강화 등이 추진된다.
 
이번 가이드라인 도입으로 신규 주택구입용 대출, LTV(주택담보인정비율) 또는 DTI 60% 초과 대출, 같은 차주의 3건 이상 주택담보대출, 원천징수영수증 등 증빙소득이 아닌 신고소득을 활용한 대출에 대해서는 이자만 내는 기간이 최대 1년으로 제한되고 1년 이후부터는 이자 뿐 아니라 원금도 나눠 갚아야 하는 비거치식·분할상환 방식이 적용된다.
 
예외 사항은 일회성 소득 발생 등으로 상환 계획이 확실한 경우, 학자금이나 의료비 등 생활비 마련 목적인 경우, 집단대출 등이다. 생활비 마련이라고 허위 보고한 뒤 거치식 대출을 받을 가능성에 대해서는 여신심사본부 승인 등을 통해 걸러내기로 했다. 금융위의 한 관계자는 “거치식 대출의 경우 영업점 전결로 대출을 내주지 않도록 했다”면서 “본사의 승인을 얻어야 하기 때문에 허위 보고 등을 통해 빠져나가는 사례는 없을 것”이라고 설명했다.
 

                                                                        (사진:뱅크마트 www.bankmart.net)

◆ 지방에도 사실상 DTI 적용…소득 출처 불분명하면 대출 어려워져
 
비수도권은 분할상환 원칙 적용 외에 DSR 도입 영향을 받게 된다. 금융위는 DTI 규제가 없었던 지방 상황을 고려해 비수도권에는 주택담보대출 심사 선진화 방안을 5월 2일부터 실시하기로 했다.
 
DSR은 차주의 모든 대출 상환 부담을 산정해 대출금 상한을 두도록 규제하는 제도다. 주택담보대출 외의 기타대출은 이자 부담만 적용해 대출 상환 능력을 산정하는 DTI보다 더 강화된 규제다. DSR은 80%가 적용될 것으로 전망된다.
 
차주의 소득도 원천징수영수증과 소득금액증명원 등 객관적인 소득 자료를 활용해 심사해야 한다. 소득 증빙이 어려운 자영업자나 퇴직자는 국민연금과 건강보험료, 신용카드 사용액, 매출액·임대소득 등으로 소득을 추산한다.
 
이에 따라 소득 증명이 어렵거나 소득 출처가 불분명한 대출자는 은행에서 대출을 받기 더 어려워질 것으로 예상된다. 특히 예술인이나 농업 종사자와 같이 소득이 일정치 않은 대출자도 소득 증명을 하기 위해서는 은행 영업점에 모든 소득 증빙 서류를 제출해야 하기 때문에 소득이 일정한 직장인보다 대출받기가 훨씬 더 어려워진다.
 
◆ 변동금리 때는 스트레스 금리 적용으로 대출한도 감소
 
변동금리 주택담보대출에 대해서는 스트레스 금리가 적용된다. 스트레스 금리는 대출금리를 산정할 때 향후 3~5년간 금리 변동폭을 고려해 금리 상승 리스크를 미리 반영하는 것이다. 실제로 금리가 인상되는 것은 아니지만 과도한 대출을 억제하는 효과가 있다.
 
스트레스 금리는 최근 5년간 신규 가계대출 가중평균금리 최고치에서 매년 11월 공시된 가중평균금리를 차감해 산정한다. 현재 기준으로 스트레스 금리는 2.7%다. 대출 시점의 금리에 스트레스 금리를 더한 DTI가 80%를 넘는 차주들은 대출금 일부를 제한받거나 대출금 전액을 고정금리로 받아야 한다.
 
◆ 내년 신규 주택담보대출中 86%가량 분할상환 취급 예상
 
은행연합회는 주택담보대출 심사 강화 가이드라인 적용으로 내년 신규 주택담보대출 중 분할상환 대출은 25조원(취약급의 약 20%) 더 늘어날 것으로 추산했다. 금융감독원에 따르면 올해 1~9월 신규 주택담보대출 중 약 66%가 비거치식 분할상환 대출이었다. 내년에는 분할상환 대출 비중이 전체 신규 주택담보대출의 86%가량을 차지할 것이라고 전망한 것이다.
 
손병두 국장은 “9월말 기준으로 이미 주택담보대출 중 분할상환 대출 비중이 37.5%까지 올라섰다”면서 “내년 가이드라인 시행으로 주택담보대출의 질이 큰폭으로 개선될 것으로 보인다”고 말했다.
 
한편 금융위는 은행권 가이드라인 시행으로 보험권에 대출 수요가 쏠릴 것을 우려해 내년 하반기부터 보험사에도 가이드라인을 적용하기로 했다. 손 국장은 “보험, 저축은행 등 제2금융권으로 풍선효과가 나타날 가능성이 없지 않다”면서 “역효과가 나타나지 않도록 보완 장치를 마련하고 소비자들의 대출 이용에도 과도한 제약이 발생하지 않도록 할 것”이라고 말했다.
 
정부의 이러한 정책 발표이후 시중은행의 주택아파트담보대출의 금리를 비교해주는 업체인 뱅크마트 관계자는 “나에게 적용 되는 조건이나 좀더 유리한 상환 방법등을 잘 고려해 보아야 하고, 소득증빙이 힘든 사람들은 내년 2월 부터 대출진행이 힘들어 질 수도 있다는 것을 고려 해서 진행해야 한다”고 말했다.
 
또 은행별로 금리의 차이는 분명히 존재하기 때문에 전문가들은 “변동금리, 고정금리, 우대금리, 부수거래 등에 따라 금리가 많은 차이가 나기도 하기 때문에 잘 알아봐야 하고, 지점 방문하기가 꺼려지면 전화 상담만 해도 많은 정보를 알수 있기 때문에, 주택, 아파트 담보대출을 받을때는 반드시 전문가들과 상담을 통해 본인에게 맞는 최적의 상품을 골라야 한다”고 조언하고 있다.
 
은행별 주택 아파트담보대출금리비교 사이트인 뱅크마트에 상담신청 하시면 담보대출 전문가들을 통해 1금융권 신규대출이나 주택아파트담보대출 갈아타기, 전세자금대출, 개인사업자대출, 제2금융권(저축은행, 캐피탈), 보험사의 담보대출 상품들의 한도와 금리 상담이 가능하다고 전하고 있다. 
 
김은영 기자