얼마 전 일산에서 공사의뢰가 들어왔다. 150평의 연면적에 원룸 18세대를 넣어야 하는데 공사비가 얼마나 하겠냐는 질문이다. 내가 제시한 금액보다 무려 평당 80만원이 싼 가격을 제시한다. (일반적으로 평당 공사비란 단어에 모두들 익숙해져 있어서 평당 공사비란 단어를 사용한다.) 대부분의 공사비에는 7%의 이익금을 보면서 공사에 임한다. 남는 것은 대부분 같을 것이고, 그럼 뭘 로 공사를 한단 말인가?
일산의 인건비는 서울에 비해 저렴한가?
일산에서 벽돌은 서울에 비해 싸게 살 수 있을까?
일산에서 보일러를 사면 서울보다 싸게 살 수 있을까?
사실 인건비의 경우는 더 비싸질 수 있다. 숙식을 해야 하기 때문이다. 그렇다고 그 지역사람들을 쓸 수 있는 일도 아니다. 10여년을 나와 함께 일한사람들이다. 다시 말해 나의 건축 스타일을 충분히 꿰고 있는 사람들이다. 요약하면 정상적인 건축을 하고자 한다면, 절대로 싸게 지을 수 가 없는 것이다.
별도로 추가 공사비 건에 대해 간략하게 말하고 싶다. 평당 공사비가 낮을 경우 반드시 추가 공사비가 있다. 계약서에 없더라도 반드시 내야하는 돈들 인 것이다. 주차장 공사비가 우선 비교대상일 것이다. 주차장전체의 50~70%냐? 아니면 필로티(건축면적)주차장 면적의 50~70%냐가 숨은 과제이다.
그 가격 차이는 엄청날 것이며, 숨어있는 숙제 또한 상당할 것으로 본다. 각종 인입비가 상당할 것이다. 수도계량기 인입비, 가스 , 전기, 통신, 소방, 하수도등 도면에 표기되지 않는 것들이 산재되어 있다. 인입비를 평당 공사비로 대략 환산해도 평당 20~30만원은 족히 될 것이다.
산재 보험료와 고용보험료, 안전관리비 또한 숨어있는 존재이며, 다세대인 경우 하자보험증권 또한 문제를 일으킨다. 발코니 창문역시 도면에는 없다. 대충만 이야기해도 이렇게 많은데...
건설회사 잘못만나면 10년이 늙는다는 말이 있다. 안타까운 현실이다. 이는 많은 부분을 건축주(건축 의뢰인)들이 워낙 싸게만 짓고 싶은 심정에서 나타나는 현실이다.
연면적 170평 기준으로 일반적인 다세대는 주차대수 때문에 10세대 전후인데 비해 도시형생활주택은 20세대를 넘어선다. 수익률이 훨씬 좋아지는 것은 당연하다. 허나 공사비는 똑같이 생각하고들 있다는데 문제가 있다. 현관문,변기,세면기,수도꼭지,보일러,문짝,창문,씽크대등등 이러한 것들이 모두 다세대에 비해 10개씩 이상 더 들어가야 하며, 인건비 또한 그만큼 추가로 들어가야 할 것이다.
전자제품도 다 등급이 있다고 들었고, 사실인 것 같다. 같은 제품이 백화점 것은 비싸고, 할인매장 것은 더 싸고, 용산이나 덤핑하는 곳은 더 싸다. 같은 제품을 싸게 팔면 백화점은 망할 것이다. 우리는 대부분 알고 있다. 감수하고 사용하는 것이다.
그럼 건축은 어떤가? “알고는 있는 것이겠지”라고 생각하고 싶다. 철근을 빼먹고 지어달라는 말인지, 물이 새도 감수 하겠다는 뜻인지 나는 알 수 가 없다.
설계비도 어디는 평당 5만원, 어디는 7만원, 어디는 10만원, 어디는 건당 3,000만원~5,000만원까지도 있다. 작품성을 평가 받는 것이다. 평당 5만 원짜리 설계비에 작품성을 기대 하는 것은 사실 무리일 것이다. 허가만 대충 내줘도 감사해야할 가격이라 생각하기 때문이다.
공사비를 줄이고 싶을 때는 자재선택에서 시작해야 할 것이다. 외장자재와 창호, 기타 계단실 창호, 난간의 재질, 복도바닥을 돌로 할 것이냐? 화려한 타일로 할 것이냐? 등 자재만 바꿔도 공사비를 훨씬 절감하면서 멋진 건축물로 만들 수 있을 것이다.
우리나라는 건축공사를 보면 외장에 너무 많은 돈을 들인다. 대부분 화강석이다. 마땅한 외장 자재가 없다는 것이다. 그것은 정말 잘못된 편견에서 나온 것이다. 디자인에 따라서 3/1가격의 드라이비트도디자인 및 포인트에 따라 크게 달라질 수 있을 뿐 아니라, 아름다워질 수 있다는 것이다. 시간이 지나 더러워지면, 페인트 한 번에 새집이 될 수 있고, 비용은 정말 저렴하다.
사람도 시간이 지나면 늙고, 병들어서 병원에서 치료를 해야 하고, 수술도 필요하다.
건물도 늙으면 아프고, 수술도 필요하다. 화장도 해야 하고, 목욕도 해야 한다.
건물은 마징가Z가 아닌 것이다. 건물도 사랑으로 대해주면 보상을 해주는 것이다.
건물을 사랑할 때 건물은 “과실수”가 된다. 때 되면 과일도 먹을 수 있고, 시간이 지나면 크게 성장해서 그늘도 되어주며, 나무 값도 크게 오르니까... 우리의 삶이 윤택해 지는 것이다. 그래서 관리만 잘 해주면 친구 같은 건물이 되는 것이다.
그것이 부동산이다.
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[이 익 석 프로필]
<경력사항>
1990년 다경건설 재직
1995년 원 건축사사무소 재직
1997년 익석건축 견적사무소 설립
2004년 예림호 종합건설 주식회사 설립
2009년 예림종합건설 주식회사 상호변경
<실적사항>
2001. 12. 강남구 대치동 900-55호 다세대 신축공사
지하1층 ~ 지상6층(연면적 : 1005㎡)
2002. 6. 강남구 대치동 916-60호 다세대 신축공사
지상5층(연면적 : 560㎡)
2003. 1. 강남구 대치동 927-32호 다세대 신축공사
지상5층(연면적 : 425㎡)
2003. 7. 강남구 대치동 959-29호 다세대 신축공사
지상5층(연면적 : 490㎡)
2003. 7. 강남구 대치동 927-31호 다세대 신축공사
지상5층(연면적 : 372㎡)
2003. 7. 광진구 자양동 601-15호 근린생활, 다세대신축공사
지상5층(연면적 : 495㎡)
2003. 8. 강남구 대치동 916-69호 다세대 신축공사
지상5층(연면적 : 500㎡)
2003. 8. 강남구 역삼동 769-9호 다세대 신축공사
지상4층(연면적 : 342㎡)
2003. 10. 강남구 대치동 955-6호 근린생활 신축공사
지하1층 ~ 지상6층(연면적 : 662㎡)
2003. 12. 강남구 대치동 914-11호 다세대 신축공사
지상5층(연면적 : 290㎡)
2003. 12. 강남구 대치동 916-26호 다세대 신축공사
지상5층(연면적 : 309㎡)
2003. 12. 강남구 대치동 916-81호 다세대 신축공사
지상5층(연면적 : 310㎡)
2004. 6. 강남구 대치동 927-27호 다세대 신축공사
지상5층(연면적 : 370㎡)
2004. 8. 강남구 대치동 921-13호 근린생활 신축공사
지하1층 ~ 지상6층(연면적 : 1138㎡)
2005. 4. 용인 양지 전원주택 리모델링
지상2층(연면적 : 300㎡)
2005. 9. 강남구 세곡동 416-26호 고급주택 신축공사
지하1층 ~ 지상1층(연면적 : 130㎡)
2006. 3. 광주시 오포읍 신현리 153-1호 전원주택 신축공사
지상2층(연면적 : 216㎡)
2006. 10. 강남구 세곡동 418-6호 고급주택 신축공사
지상2층(연면적 : 356㎡)
2008. 6. 이천시 대월면 386-34호다세대 3동 신축공사
지상3층(연면적 : 1593㎡)
2008. 8. 오포읍 신현리 153-8호 다세대 신축공사
지상4층(연면적 : 618㎡)
2009. 1. 강남구 대치동 927-27호 다세대 주택 리모델링
지상3층(연면적 : 420㎡)
2009. 3. 이천시 마장면 118-1 다가구 신축공사
지상4층(연면적 : 564㎡)
2009. 6. 지하철공사 신정기지 개 . 보수공사
2009. 7. 강남구 대치동 916-68호 다세대 신축공사
지상5층(연면적 : 612㎡)
2009. 12. 노원구 월계동 현대아파트 시설물 보수공사
<언론보도 및 수상>
2010. 3. 시티저널 표지모델 및 초소형주택 관련 컬럼
2010. 3. 2010베스트 이노베이션 기업&브랜드 건축문화
(도시형생활주택)부문 수상
