대부분 입찰자들은 경매물건에 입찰하기 전 등기부등본에 설정된 근저당이나 가압류등 말소기준권리가 될 수 있는 권리를 찾아 말소기준권리보다 임차인의 전입일이 빠르면 대항력이 있고 그렇지 않으면 대항력이 없다고 권리분석하며 임차인의 대항력 유무를 판단한다. 그런데 이렇게 간단하게 등기부등본상의 말소기준권리를 기준으로 판단할 경우 큰 실수를 범할 수 있다.
왜냐하면 경매물건에 압류가 있을 경우 위처럼 권리분석을 했을 때 대항력과 확정일자가 빠른 임차인에게 배당금 전부가 배당되지 않고 임차보증금을 인수해야 하는 경우도 발생하기 때문이다.
만약 채무자의 채무 중에 조세채권이 있는 경우 등기부등본상 압류설정일이 아닌 조세의 법정기일을 기준으로 배당이 된다. 법정기일이란 세금의 존재를 확인할 수 있는 시점, 즉 세금이 공시된 것으로 볼 수 있는 시점을 말하며, 압류재산의 법정기일은 담보권 설정일자와 배당절차에서 다른 채권과 우선순위를 정하는 기준이 된다.
국세의 법정기일과 지방세의 법정기일은 아래와 같다.
① 국세의 법정기일
▶ 과세표준과 세액을 정부가 결정, 경정 또는 수시부과 결정하는 경우에 고지한 당해 세액에 관해서는 그 납세고지서의 발송일
▶ 원천징수의무자 또는 납세조합으로부터 징수하는 국세와 인지세에 있어서는 가목 및 나목의 규정에 불구하고 그 납세의무의 확정일
▶ 양도담보재산에서 국세를 징수하는 경우에는 국세징수법 제13조의 규정에 의한 납세통지서의 발송일이다
▶ 국세징수법 제24조 제2항의 규정에 의하여 납세자의 재산을 압류하는 경우에 그 압류와 관련 하여 확정된 세액에 대해서는 가목 내지 마목의 규정에 불구하고 그 압류등기일 또는 등록일이다
② 지방세의 법정기일
▶ 과세표준과 세액의 신고에 의해 납세의무가 확정되는 지방세(중간예납하는 농지세를 포함한 다)에 있어서 신고한 당해 세액에 대해서는 그 신고일(취득세, 등록세, 사업소득세)
▶ 과세표준과 세액을 지방자치단체가 결정, 경정 또는 수시 부과결정하는 경우에, 고지한 당 해 세액 에 대해서는 그 세납고지서의 발송일(주민세, 자동차세, 면허세, 재산세, 종합토지세, 도시계 획세, 공동시설세, 지역개발세 )
▶ 지방세법 제36조 제1항의 규정에 의한 양도담보재산 또는 제2차납세의무자(보증인을 포함한 다)의 재산에서 지방세를 징수하는 경우에 납부통지서의 발송일
▶ 지방세법 제28조 제2항 후단의 규정에 의해 납세자의 재산을 압류한 경우에, 그 압류와 관련 하여 확정된 세액에 대해서는 그 압류등기일 또는 등록일
이처럼 경매물건에 조세채권이 있는 경우 납세의무의 확정일이나 고지서 발송일을 기준으로 배당이 되므로 단순하게 등기부등본의 말소기준권리보다 ‘압류’가 후순위이고 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 모든 것을 배당받을 수 있다고 오판하면 안 된다. 만약 납세고지서가 미리 발송된 경우 이는 등기부등본에는 기재되지 않고 배당은 조세채권에 먼저 충당이 된다. 그리고 임차인은 조세채권의 법정기일보다 늦어 배당을 받진 못하지만 임차인의 대항력이 상실된 것이 아니기 때문에 낙찰자는 배당받지 못한 금액을 인수해야만 한다.
특히 압류에 의해 진행이 되는 공매절차에서 이런 경우를 가끔 볼 수 있다.
이런 물건의 경우 실수를 범하지 않으려면 집행을 하는 담당직원에게 미리 배당순위에 대해 문의를 하거나 압류를 했던 기관에 법정기일에 대한 확인절차를 거쳐야 한다.
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<송희창 전문위원 프로필>
▶ (주)케이알리츠 대표이사
▶ 변호사 최근형. 최정현 법률사무소 사무장
▶ 다음카페 텐인텐 칼럼리스트
▶ 다음카페 행복재테크 칼럼리스트
<저서>
▶‘송사무장의 경매의 기술’ 저자
