법원에서 진행하는 경매물건 중에서 유치권이 신고 되어 있는 물건을 낙찰 받고 인도명령을 신청했을 경우 집행법원은 유치권에 대해 판단을 하고 성립하지 않는 이유가 확실한 경우 인도명령결정을 한다. 집행법원은 서면심리만으로 인도명령의 허부를 결정할 수 있고 서면으로 부족하다면 경매판사 직권으로 심문기일을 지정하여 상대방을 심문하거나 변론을 듣고 판단을 한다.
따라서 낙찰자 입장에선 꼼꼼하게 인도명령신청서를 작성해야만 한다. 왜냐하면 입증책임은 유치권을 부정하는 쪽에서 해야만 하기 때문이다.
1. 낙찰자에게 대항할 수 있는 유치권
인도명령신청이 기각되는 경우는 크게 두 가지다. 첫째는 대항력이 있는 세입자가 있는 경매부동산과 두 번째는 낙찰자에게 대항할 수 있는 유치권이 있는 경우다. 위의 경우엔 낙찰자가 대항력이 있는 세입자와 유치권 금액을 인수할 목적으로 낙찰 받았다고 판단을 한다. 따라서 법원에 신고된 유치권 기록에 의해 낙찰자에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있음이 명백한 경우엔 법원은 민사집행법 제91조 5항에 의해 낙찰자의 인도청구를 기각한다. 대항력이 있는 세입자를 인수할 목적으로 낙찰을 받는 것처럼 집행법원은 유치권도 그 권리를 인수할 목적으로 낙찰받았다고 판단하기 때문이다.
2. 낙찰자에게 대항할 수 있는 유치권이 아닌 경우
유치권자의 점유가 해당부동산의 압류 이후에 이루어진 경우, 채무자가 점유하는 경우, 공사내용이 허위인 경우 등 유치권이 낙찰자에게 대항할 수 없음이 명백한 경우 집행법원에선 낙찰자의 인도명령신청을 인용하여 인도명령결정이 나온다. 따라서 낙찰자는 해당부동산에 유치권이 허위인 경우 증거자료를 첨부하여 인도명령신청서를 작성해야 한다.
3. 낙찰자에게 대항할 수 없는 유치권에 대한 인도명령신청서를 작성하는 요령
첫째, 인도명령신청서의 신청취지란에 ‘피신청인은 신청인에게 00법원 00타경00호 부동산 임의(강제)경매 사건에 관하여 별지목록 기재 부동산을 인도하라’라는 재판을 구한다고 작성을 한다.
둘째, 신청서에서 가장 중요한 신청이유를 작성한다. 신청이유에 아래와 같이 확실하게 유치권을 부정할 수 있는 부분을 기재한다.
① 당사자의 관계에 대하여 정확하게 서술을 한다.
신청인은 낙찰자이고 피신청인은 해당 부동산의 공사업자, 임차인, 불법점유자등 상대방의 지위에 대해 확실하게 소명한다.
② 채권 또는 경매부동산과 견련관계가 없는 경우
공사도급계약서가 허위로 작성되어 있거나 낙찰물건의 현장 상황과 공사내역서가 불일치하는 점, 실제로 공사를 하지 않았을 경우 현장사진을 첨부하여 기재한다.
③ 점유의 불확실성
공사업자가 소유자의 동의를 구하지 않고 불법행위로 인해 점유를 했다는 점, 실제로 공사업자는 점유하고 있지 않은 경우, 점유할 법적 권원이 없음에도 점유하고 있는 점등 경매사건의 이해관계인의 진술서를 첨부하여 점유 부분이 불확실한 점을 부각시켜 기재한다.
④ 경매기입등기 이후 점유를 개시한 경우
실제 공사를 했든 안 했든 경매기입등기 이후에 점유가 개시되었다면 압류의 처분금지효에 저촉이 되는 점을 부각시켜 기재한다. 예를 들면 법원에 접수된 유치권 신고서와 압류시점을 확인 가능한 등기부등본과 대법원사건검색표를 첨부하여 제출한다.
⑤ 임차목적물에 대해 영업을 하기 위해 비용을 지출했을 경우
해당 건물에서 임차인의 영업형태를 상세히 설명하고 임차인의 유익비 지출내역이 건물의 객관적 가치를 증가시킨 것이 아닌 임차인 본인의 영업을 위한 시설 및 인테리어 비용임을 부각시켜 기재한다. 현장사진과 유치권 신고내역, 사업자등록증 등 영업을 위한 시설임을 증빙할 수 있는 서류를 첨부하여 제출한다.
⑥ 소유자의 동의없이 임대차 계약을 맺은 경우
해당건물에 임차하고 있는 임차인에게 진술서, 사실확인서를 첨부하여 소유자의 동의 없이 계약이 되었다는 점을 기재하거나 이른 근거로 소유자나 채무자가 유치권 소멸청구를 했던 사실을 기재한다. 임차인의 확인서나 소유자의 내용증명을 첨부하여 제출한다.
⑦ 유치권을 배제하기로 한 특약이 있을 경우
임대차계약서 상에 ‘임대인에게 원상회복하여 반환한다.’라는 유치권을 배제하는 특약이 있거나 쌍방에 유치권의 효력을 배제하는 약정서가 있을 경우 이를 첨부하여 제출한다.
⑧ 법원의 서류(점유관계조사서)에 점유현황이 불분명한 경우
경매개시가 된 후 집행관이 현황조사를 했을 당시에 채무자가 점유하고 있었거나 유치권을 주장하는 사람외 타인이 점유하고 있을 경우 현황조사서를 첨부하여 점유의 불분명한 부분을 기재한다.
위에 소개한 부분은 실제 유치권신고가 되어 있던 경매사건에서 유치권 부분을 확실하게 부정하며 인도명령신청서를 작성하여 법원으로부터 인도명령결정을 받았던 실전사례다. 경매법원은 인도명령에 대해 심도있게 판단하지 않는다. 그 이유가 애매모호할 경우 낙찰자가 신청한 인도명령은 기각이 된다. 그렇게 되면 긴 명도소송을 통하여 유치권의 진위여부를 가려내야만 한다. 따라서 낙찰자 입장에선 명도를 간단하게(?) 마무리 할 수 있는 인도명령신청에 정성을 쏟아야 할 것이다. 법원에 신고된 서류외 수집할 수 있는 모든 자료를 첨부해야 한다.
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<송희창 전문위원 프로필>
▶ (주)케이알리츠 대표이사
▶ 변호사 최근형. 최정현 법률사무소 사무장
▶ 다음카페 텐인텐 칼럼리스트
▶ 다음카페 행복재테크 칼럼리스트
▶본지 부동산 경매 자문위원
<저서>
▶‘송사무장의 경매의 기술’ 저자
